溫州的商業(yè)綜合體，人氣如何？有人說(shuō)，人氣太好了，停車(chē)排隊(duì)、吃飯排隊(duì)、上廁所也要排隊(duì)。也有人說(shuō)，人氣很差，營(yíng)業(yè)員比顧客都多得多。

當(dāng)然，不同的商業(yè)綜合體，或是同一商業(yè)綜合體的不同時(shí)段，人氣都是不一樣的，以至于不同人看到的場(chǎng)景都是不一樣的。

溫州的商業(yè)綜合體并不多，但比前些年多了一些，在建的還有好幾座，今年市區(qū)就有2座即將開(kāi)業(yè)。

那么，當(dāng)前這些已開(kāi)業(yè)的商業(yè)綜合體，到底哪幾家人氣更旺？為什么是這幾家能脫穎而出？針對(duì)這些問(wèn)題，樓市溫州團(tuán)隊(duì)利用周末時(shí)間，分頭行動(dòng)，前往每一家商業(yè)綜合體踩點(diǎn)，觀察人氣及其他現(xiàn)象。

時(shí)間：2021年4月10日中午11-13時(shí)

地點(diǎn)：吾悅廣場(chǎng)、萬(wàn)象城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、銀泰百貨世貿(mào)店、銀泰百貨甌海店、5050購(gòu)物中心、美美時(shí)尚廣場(chǎng)、置誠(chéng)廣場(chǎng)、立體城購(gòu)物中心

說(shuō)明：周六中午，是特地挑一個(gè)人氣適中的時(shí)間點(diǎn)，高于工作日，但低于周五晚上、周六晚上及周日白天。這個(gè)周六并非節(jié)假日，且是節(jié)假日后的第一個(gè)周六，人氣有所回落。因此，本次拍攝的人氣，并非最佳人氣節(jié)點(diǎn)。不過(guò)當(dāng)天是晴天，不冷不熱，市民有不錯(cuò)的出行意愿。

商業(yè)綜合體的選擇標(biāo)準(zhǔn)，在溫州市區(qū)及事實(shí)同城化的甌北、三江范圍內(nèi)，以《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2010-2020）（2017年修訂）》中所認(rèn)定的商業(yè)綜合體為觀察對(duì)象。

來(lái)源：市資規(guī)局

這是溫州當(dāng)前最新開(kāi)業(yè)的商業(yè)綜合體，位于龍灣蒲州的吾悅廣場(chǎng)，地處城市“近東”，對(duì)鹿城東片、甌海黃嶼片、龍灣狀元片都有一定的輻射。

雖然吾悅廣場(chǎng)以東正在開(kāi)發(fā)中，但以西已是非常成熟的社區(qū)，周邊還有新世紀(jì)商務(wù)區(qū)等寫(xiě)字樓，本身周邊人氣較旺。相比較萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、萬(wàn)象城，吾悅廣場(chǎng)占據(jù)了很大優(yōu)勢(shì)。

總體來(lái)講，吾悅廣場(chǎng)客流量不算好但也不差，中庭、走廊都有一定人流，但也不會(huì)很多，保持恰好的舒適度。

不過(guò)當(dāng)天中午，南北兩個(gè)入口人流量都不大，停車(chē)場(chǎng)持續(xù)有車(chē)輛駛?cè)耄簧偃艘琅f選擇私家車(chē)前往。

11：15顯示地下停車(chē)場(chǎng)有1781個(gè)停車(chē)位空余，13：45顯示為1418個(gè)，說(shuō)明這段時(shí)間增加了363輛車(chē)進(jìn)入商場(chǎng)，若按1輛車(chē)2.5個(gè)人算，這段時(shí)間坐車(chē)前來(lái)的增加了近千人。

餐飲方面總體人氣不錯(cuò)，多數(shù)有超過(guò)一半的上座率，其中鱸魚(yú)、海底撈、空運(yùn)文昌雞3家店需排隊(duì)，但排隊(duì)時(shí)間可控，相比較之下鱸魚(yú)排隊(duì)時(shí)間最長(zhǎng)。

網(wǎng)紅飲品店，星巴克、奈雪の茶、喜茶，都沒(méi)有出現(xiàn)排隊(duì)現(xiàn)象。其中，喜茶、奈の茶店內(nèi)僅有一兩個(gè)人就坐，星巴克臻選店相對(duì)較好，中午過(guò)后大約三分之二位置有人就坐。

零售方面，成人服飾較為冷清，少有客人進(jìn)店，優(yōu)衣庫(kù)都長(zhǎng)時(shí)間店內(nèi)沒(méi)人。相比較之下，兒童區(qū)人氣旺盛一些，不少家長(zhǎng)帶著孩子前來(lái)消費(fèi)、游玩。

娛樂(lè)方面人氣普遍不高。電影院售票廳只有2個(gè)顧客，游戲廳大約五分之一機(jī)器前有人，真冰場(chǎng)人也不多。

地下1層的永輝超市，人流量還不錯(cuò)。

吾悅廣場(chǎng)的成功，與其填補(bǔ)了市區(qū)“近東”商業(yè)空白有很大的關(guān)系，但今年位于中央綠軸的印象城MEGA也要開(kāi)業(yè)，與吾悅廣場(chǎng)直線僅約2公里。

這不近不遠(yuǎn)的距離，既有重疊輻射圈，又無(wú)法共享客流，處于有競(jìng)爭(zhēng)無(wú)合作狀態(tài)，預(yù)計(jì)吾悅廣場(chǎng)以西成熟區(qū)域的部分客流將被印象城MEGA分走，甚至更多。

這是溫州市區(qū)第二家建成的商業(yè)綜合體，也是當(dāng)前公認(rèn)溫州乃至浙南地區(qū)口碑最好的商業(yè)綜合體。

萬(wàn)象城位于甌海南湖，同樣非成熟新區(qū)，但長(zhǎng)期以來(lái)周邊交通狀況較差，溫瑞大道高架橋的建設(shè)加劇了該區(qū)域的擁堵?tīng)顩r，導(dǎo)致不少人前來(lái)萬(wàn)象城的意愿降低。去年年底溫州吾悅廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，對(duì)萬(wàn)象城也有分流。

不過(guò)鑒于整體水平領(lǐng)先，再加上扼守高速口，萬(wàn)象城對(duì)郊縣及周邊城市有一定輻射，人氣仍然較高。從本次探訪情況來(lái)看，或許是人氣最高的一座商業(yè)綜合體。

從入口、停車(chē)場(chǎng)來(lái)看，南入口人氣、車(chē)流均高于北入口，大量南向車(chē)流匯入萬(wàn)象城，但由于溫瑞大道正在建設(shè)高架橋，交通較為混亂。由此可見(jiàn)，鹿城、龍灣方向客流較此前已有所減少，但依舊不影響萬(wàn)象城的人氣。

最能反映萬(wàn)象城人氣的是餐廳，外婆家、綠茶、太二酸菜魚(yú)、鱸魚(yú)、和府撈面等餐廳出現(xiàn)排長(zhǎng)隊(duì)現(xiàn)象，哥老官、小菜園等餐廳也有排隊(duì)。多數(shù)中餐、面食餐廳都有較高的上座率，火鍋反而在中午時(shí)間段客流量一般。

在網(wǎng)紅飲品方面，星巴克室外店坐滿(mǎn)，奈雪の茶坐了不少人，喜茶也坐了一些人，但都沒(méi)人排隊(duì)，LADYM客流一般，伏見(jiàn)桃山客流尚可。

在零售品牌方面，阿迪達(dá)斯、耐克人流量均不多，喬丹、新百倫、FILA、匡威、斯凱奇等幾乎沒(méi)人，李寧有一定客流量。優(yōu)衣庫(kù)客流量很大，UR客流量還可以，MUJI客流量尚可，其他服裝品牌多數(shù)人流量不大。中高端化妝品客流量不大，國(guó)產(chǎn)化妝品完美日記客流量較大。

至于其他品類(lèi)，宜家、佳嘰の旅、KKV、西西弗書(shū)店、海馬體、泡泡瑪特等人流量較大，電影院、游戲廳客流量一般。

總體來(lái)看，萬(wàn)象城的客群以學(xué)生、情侶、年輕人、親子群體為主，在溫州尚有一定影響力。今后，若濱江商務(wù)區(qū)、中央綠軸的中高端商業(yè)綜合體建成，或?qū)⒊掷m(xù)分流客群，但若南湖新區(qū)持續(xù)開(kāi)發(fā)、成熟度提升，以及三垟濕地、軌道交通S3線全面建成，還會(huì)有一輪提升的契機(jī)。

地處龍灣中心區(qū)，是溫州第一家建成營(yíng)業(yè)的商業(yè)綜合體。當(dāng)年，不少鹿城、甌海、瑞安人愿意驅(qū)車(chē)十幾甚至二十多公里前來(lái)消費(fèi)，造成甌海大道高架橋堵車(chē)。

自溫州萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)后，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)客群基本上以茅竹嶺以東的龍灣人為主。不過(guò)據(jù)一位龍灣當(dāng)?shù)厝酥v，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已逛膩了，這種室內(nèi)的商場(chǎng)不能抽煙，還沒(méi)大排檔吃得爽。

那么，現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)還有多少人氣？經(jīng)小編現(xiàn)場(chǎng)探訪后發(fā)現(xiàn)，總體還可以，但跟當(dāng)年的輝煌時(shí)期相比有巨大的落差。

龍灣中心區(qū)并非成熟新區(qū)，因此步行前往萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的市民并不多，東西兩個(gè)入口沒(méi)多少人，顧客以開(kāi)車(chē)前來(lái)為主。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)地下停車(chē)場(chǎng)有一定規(guī)模，出入口持續(xù)有車(chē)輛駛?cè)搿Ⅰ偝觯](méi)有出現(xiàn)排隊(duì)現(xiàn)象。

東西兩座中庭均擺放了游樂(lè)、銷(xiāo)售業(yè)態(tài)，沒(méi)有舉行大型活動(dòng)或展示，客流量并不大。

令人意外的是，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)室外步行街——萬(wàn)達(dá)金街，一度非常冷清，如今竟有了一定的人氣。作為散售商鋪且無(wú)地下停車(chē)場(chǎng)出入口的萬(wàn)達(dá)金街，在招商、品牌檔次、業(yè)態(tài)布局等方面與無(wú)法比擬室內(nèi)步行街，卻最終成功逆襲，不容易。

由于龍灣以制造業(yè)為主，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的客群有不少外來(lái)人口，且以藍(lán)領(lǐng)為主，導(dǎo)致萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的品牌檔次較剛開(kāi)業(yè)時(shí)降低了不少，其標(biāo)志性事件是ZARA及其多個(gè)副牌的集體撤出。

當(dāng)天中午，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的零售品牌人氣普遍客流不大。耐克、阿迪達(dá)斯、優(yōu)衣庫(kù)等零售主力店品牌均僅零星客流，H&M當(dāng)時(shí)全店僅有一名非裔顧客。李寧、安踏等國(guó)產(chǎn)品牌客流量同樣不多。

餐飲品牌多數(shù)有一半左右的上座率，但沒(méi)有一家店出現(xiàn)排隊(duì)現(xiàn)象，包括在其他地方經(jīng)常需排隊(duì)的小團(tuán)圓、賢合莊。相比較之下，麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等快餐廳人氣最旺，也是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)少有從開(kāi)業(yè)至今未更換的餐飲品牌。

3樓原先KTV的位置，如今掛上了海底撈的圍擋，看來(lái)海底撈成了各大商場(chǎng)吸引人氣的利器。KTV原有的獨(dú)立電梯，便于海底撈通宵營(yíng)業(yè)。

東西入口處的兩家星巴克，人氣普遍一般，東側(cè)稍好一點(diǎn)。此外，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)沒(méi)有其他網(wǎng)紅飲品店。

作為溫州首家IMAX、曾多次擠進(jìn)全國(guó)票房前十名的萬(wàn)達(dá)影城，如今也沒(méi)什么人，可能和近期沒(méi)有熱門(mén)大片有關(guān)。游戲廳內(nèi)客流量也不大。

地下1層的永輝超市，客流量一般，與其他永輝超市沒(méi)法比，或是被一路之隔的大潤(rùn)發(fā)分流。

當(dāng)前，茅竹嶺以東的龍灣僅有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一座商業(yè)綜合體。今年，位于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)東南方向直線約8公里的溫州空港寶龍廣場(chǎng)也將建成營(yíng)業(yè)。雖然它規(guī)模不大，周邊環(huán)境一般，距離萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也有一定距離，但仍可能截留龍灣濱海片客流。

位于溫州目前的市中心大南門(mén)，這里本來(lái)僅有銀泰百貨，后來(lái)待世貿(mào)中心主樓建成后，底下打造世貿(mào)時(shí)尚中心，但未有起色，最終成為銀泰百貨世貿(mào)店B館，從而讓這家從百貨起家的商場(chǎng)有了商業(yè)綜合體的形態(tài)。

大南門(mén)作為老城區(qū)代表性商圈，本身就有龐大的人口基數(shù)，自然人流量不少，而停車(chē)場(chǎng)出入口的車(chē)流量明顯比不上其他商圈。

銀泰百貨A館人流量最多的要屬1樓的化妝品柜臺(tái)以及頂樓的餐飲層。受疫情影響，代購(gòu)出不去，銀泰抓住了商業(yè)機(jī)遇，“美妝節(jié)”活動(dòng)層出不窮，有些一線彩妝品牌活動(dòng)優(yōu)惠后的價(jià)格不輸于國(guó)外免稅店。

餐飲層的王者花落外婆家，在個(gè)別餐廳較為冷清的情況下，外婆家門(mén)口熙熙攘攘的人流開(kāi)始排隊(duì)等位叫號(hào)。

至于其他樓層，本該成為血拼主力軍的女裝品牌，客流量卻不理想，或許受到近年來(lái)網(wǎng)購(gòu)飛速發(fā)展的沖擊。耐克、阿迪達(dá)斯仍有一些客流。

世貿(mào)中心主樓底下的銀泰百貨B館整體人不多，但是ZARA人不少，肯德基、星巴克同樣人流量不少，周杰倫的奶茶店MACHI可能是銀泰百貨B館人最多的店，畢竟是溫州唯一一家。

不過(guò)，世貿(mào)中心本身較老的設(shè)計(jì)格局，再加上招商不力，導(dǎo)致地下1層、高樓層、室外商街仍有大量空置，尚未真正發(fā)揮市中心商業(yè)綜合體的作用。

原名大西洋購(gòu)物中心、大西洋銀泰城。甌海中心區(qū)是溫州較為成功、成熟的新區(qū)，然而銀泰百貨甌海店不僅不在成熟區(qū)域內(nèi)，還被甌海大道高架橋、溫麗高速公路包圍。

相比較其他商業(yè)綜合體，銀泰百貨甌海店的裝修偏弱，影響了視覺(jué)效果，降低了客戶(hù)粘性。

總體來(lái)講，銀泰百貨甌海店客流量一般，呈現(xiàn)出西熱東冷現(xiàn)象。其中，西側(cè)的永輝超市人流量較大，并帶動(dòng)了周邊的肯德基等店，東側(cè)整體來(lái)講冷清很多。

從樓層來(lái)看，客流集中在1樓主力店、3樓餐飲區(qū)域，2樓客流非常少。其中，1樓的耐克、阿迪達(dá)斯、李寧、安踏等品牌有些零星客流，2樓迪卡儂有零星客流，總體上零售品牌人流量都不大。

在餐廳方面，僅有小團(tuán)圓排隊(duì)，三百秒高壓魚(yú)頭新店促銷(xiāo)生意還不錯(cuò)，鮮閣坊有些人氣，其他大部分餐廳上座率不到一半，就連海底撈也不用排隊(duì)。當(dāng)餐飲人氣一般，可見(jiàn)銀泰百貨甌海店的吸引力并不強(qiáng)。

其實(shí)，銀泰百貨甌海店不僅主打奧特萊斯錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，也引進(jìn)了銀泰西選等跨境電商品牌，盡可能避免同質(zhì)化。然而，當(dāng)整座商業(yè)綜合體的吸引力有限，好的業(yè)態(tài)“酒香也怕巷子深”。

接下來(lái)，甌海新城商務(wù)區(qū)底下正在改造中庚·漫游天地商業(yè)街區(qū)，與銀泰百貨甌海店隔了一個(gè)住宅小區(qū)，屆時(shí)到底是共享客流，還是被分流，還有待觀察。

另外，銀泰百貨甌海店向東約3公里的歡樂(lè)天地購(gòu)物中心，雖然規(guī)模不大，但今后同樣有分流區(qū)域客流的可能。

當(dāng)年，大家吐槽溫州商業(yè)綜合體都位于城市周邊的開(kāi)發(fā)中新區(qū)，位于鹿城區(qū)城西的5050購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)，不少人感嘆溫州終于有一家位于成熟區(qū)域的商業(yè)綜合體。

然而這兩年，5050購(gòu)物中心周邊的鹿城工業(yè)區(qū)、黃龍商貿(mào)城及多個(gè)城中村相繼啟動(dòng)拆遷，讓這個(gè)成熟區(qū)域變成一片大工地，5050購(gòu)物中心成了孤零零的存在。

整體來(lái)講，5050購(gòu)物中心在上周六中午較為冷清，中午11-12時(shí)，地下停車(chē)場(chǎng)空車(chē)位始終很多。商場(chǎng)南北兩側(cè)的入口均冷清，只有個(gè)別人員進(jìn)出。

1樓大堂只有廣告位有人，其他場(chǎng)地幾乎無(wú)人，包括電梯也幾乎無(wú)人，有些電梯甚至停著等人。外場(chǎng)及內(nèi)場(chǎng)客戶(hù)稀少，也直接反映在各個(gè)門(mén)店中，包括2樓、3樓只看到零星人，比如碰碰車(chē)等游玩場(chǎng)地?zé)o人，籃球場(chǎng)也只有4、5個(gè)孩子在學(xué)籃球。6樓電影院入口觀察了近20分鐘無(wú)人進(jìn)出。

地下1層的超市人不多，收銀臺(tái)只開(kāi)了一個(gè)，有小排隊(duì)，超市內(nèi)場(chǎng)人也空闊無(wú)比，跟偌大的超市場(chǎng)地相比，顯得較為冷清。

5樓餐飲店也少有人，即便是中午飯點(diǎn)，味千拉面、賢合莊、小團(tuán)圓等知名品牌也只有零星幾桌，部分餐飲店關(guān)門(mén)謝客。曾經(jīng)人氣爆棚的海底撈，中午飯點(diǎn)也有約一半空位，服務(wù)員甚至出去招攬客戶(hù)，格外熱情。

當(dāng)年5050購(gòu)物中心引進(jìn)溫州第一家海底撈，直接打響了這座商業(yè)綜合體的知名度，一度人氣很高。然而如今，溫州市區(qū)已有6家海底撈，第7家也在路上了，樂(lè)清、瑞安、平陽(yáng)、蒼南也都開(kāi)了海底撈，今后可能跟星巴克一樣遍布。

那么，當(dāng)海底撈不再是唯一，缺乏其他亮點(diǎn)品牌的5050購(gòu)物中心，人氣也開(kāi)始有大幅的落差。

當(dāng)前，鹿城區(qū)正重點(diǎn)打造城西生態(tài)新城，這里的大拆遷、大工地就是見(jiàn)證。也就是說(shuō)，再熬個(gè)三五年，5050購(gòu)物中心有望迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

不過(guò)根據(jù)規(guī)劃，西北方向直線約1公里處，也設(shè)置了一座商業(yè)綜合體，傳聞已與某國(guó)內(nèi)知名開(kāi)發(fā)商洽談。若該項(xiàng)目落地，同樣不近不遠(yuǎn)的距離，今后會(huì)產(chǎn)生怎樣的競(jìng)爭(zhēng)？

與上述商業(yè)綜合體相比，這3家規(guī)模相對(duì)不大，知名品牌不多，影響力相對(duì)有限，人氣普遍一般或較差。

其中，位于鹿城城西的美美時(shí)尚廣場(chǎng)，1樓入口處，星巴克約六七個(gè)顧客，必勝客、麥當(dāng)勞顧客更多一些，但1樓中庭沒(méi)多少人經(jīng)過(guò)，不少人直奔樓上。

2-3樓主要是兒童培訓(xùn)、游樂(lè)等業(yè)態(tài)，稍有一些客流，主要是接送孩子的家長(zhǎng)。4樓餐飲區(qū)域客流一般。5樓的電影院已關(guān)閉。

位于永嘉甌北置誠(chéng)廣場(chǎng)，置誠(chéng)廣場(chǎng)總體人氣一般，客流主要集中在餐廳區(qū)域，中午12點(diǎn)后人氣開(kāi)始增加，但各大餐廳上座率不高。除了餐廳之外，其他零售業(yè)態(tài)僅有零星客流量。

位于永嘉三江商務(wù)區(qū)的立體城購(gòu)物中心，總體非常冷清，商鋪空置率較高，溫州首家真冰場(chǎng)也處于廢棄狀態(tài)。商場(chǎng)5樓如今打造成淘寶直播基地，但商家入駐情況依舊不理想。中午12點(diǎn)過(guò)后，少量客流前往餐廳吃飯，僅少數(shù)餐廳有零星客流，上座率不高。

這3家商業(yè)綜合體當(dāng)前僅輻射周邊區(qū)域，少有特地遠(yuǎn)道而來(lái)的消費(fèi)者，因此人氣高峰不一定出現(xiàn)在周末白天。不過(guò)，置誠(chéng)廣場(chǎng)周邊的拆遷、三江商務(wù)區(qū)周邊的工地，或許也會(huì)造成一定影響，尚需一段時(shí)間培育。

綜合上述情況來(lái)看，萬(wàn)象城的人氣依舊是遙遙領(lǐng)先的存在，吾悅廣場(chǎng)、銀泰百貨世貿(mào)店人氣也不錯(cuò)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)尚可，其他商業(yè)綜合體相對(duì)較冷清。在溫州商業(yè)綜合體總量并不多的情況下，已呈現(xiàn)出明顯的兩極分化現(xiàn)象。

為什么這些商業(yè)綜合體，會(huì)呈現(xiàn)出如此之大的差異？樓市溫州團(tuán)隊(duì)經(jīng)過(guò)討論、分析后，得出以下幾點(diǎn)原因：

1.招商、運(yùn)營(yíng)實(shí)力，是一座商業(yè)綜合體成敗的關(guān)鍵。由知名投資商、運(yùn)營(yíng)商開(kāi)發(fā)的商業(yè)綜合體，人氣明顯更好，全國(guó)性的招商資源與運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，是其他小規(guī)模運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)無(wú)法比擬的。他們甚至能突破地段的限制，在非成熟區(qū)域打造一座成功的商業(yè)綜合體。

2.商業(yè)綜合體周邊的選址很重要。選在成熟地段，在招商、運(yùn)營(yíng)能事半功倍。在非成熟地段，或是周邊遇上拆遷、改造，若無(wú)強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)實(shí)力，很可能就此沉淪。

3.商業(yè)綜合體的主力客群是吸引更多白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階級(jí)并非一個(gè)區(qū)域人口眾多、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，就能支撐起一座商業(yè)綜合體，而是要更靠近白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階級(jí)。溫州核心城區(qū)商業(yè)綜合體稀缺、周邊區(qū)域較多，一定程度上違反了這個(gè)規(guī)律，更是造成了商業(yè)綜合體工作日人流缺失、街頭車(chē)流大人流小的狀況。

4.硬件設(shè)施的優(yōu)化設(shè)計(jì)與視覺(jué)效果，有助于后續(xù)運(yùn)營(yíng)。其中，一些開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商不同的商業(yè)綜合體，本身設(shè)計(jì)不合理的硬件設(shè)施，對(duì)其招商、運(yùn)營(yíng)帶來(lái)很大阻力。同時(shí)，一些硬件設(shè)施裝飾、維護(hù)不力的商業(yè)綜合體，少有回頭客，甚至周邊客群也在流失。

總體來(lái)講，以溫州人的消費(fèi)水平、視野格局、審美標(biāo)準(zhǔn)，中高端的商業(yè)綜合體更受溫州人歡迎。相比較之下，高端的奢侈品購(gòu)物中心，需要全省乃至更大片區(qū)的腹地支撐，溫州還需努力。低端的商業(yè)設(shè)施，不足以形成商業(yè)綜合體。當(dāng)前，溫州多數(shù)中低端的商業(yè)綜合體，已呈現(xiàn)出明顯的疲態(tài)，中高端的商業(yè)綜合體依舊匱乏。

一邊，溫州不少商業(yè)綜合體人氣不足。另一邊，不少溫州人始終吐槽溫州沒(méi)地方逛。這也印證了一點(diǎn)：溫州不是商業(yè)綜合體太多，而是好的商業(yè)綜合體太少，而且布局太分散。

也就是說(shuō)，當(dāng)前溫州的商業(yè)綜合體，存在一定的資源錯(cuò)配現(xiàn)象，符合溫州人消費(fèi)需求的并不多，部分商業(yè)綜合體的選址、硬件設(shè)施、團(tuán)隊(duì)實(shí)力有待商榷，溫州人的消費(fèi)潛力并未得到充分發(fā)揮。

因此，樓市溫州團(tuán)隊(duì)對(duì)今后溫州商業(yè)綜合體提出以下建議：

1.當(dāng)城市東南西北均有多座商業(yè)綜合體建成、在建，應(yīng)原則上暫停這些地方全新大型商業(yè)綜合體的建設(shè)，改為布局社區(qū)商業(yè)。現(xiàn)有商業(yè)綜合體周邊可預(yù)留商業(yè)用地、從長(zhǎng)計(jì)議，避免出現(xiàn)不近不遠(yuǎn)的商業(yè)布局，導(dǎo)致商業(yè)綜合體之間無(wú)法共享客流、僅有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

2.集全市之力于濱江商務(wù)區(qū)、中央綠軸區(qū)域，面對(duì)面打造多座商業(yè)綜合體，以集群形式打造商圈，以人氣、共享客流，形成具有引領(lǐng)性的現(xiàn)代化商圈，提升溫州消費(fèi)層次，對(duì)周邊城市產(chǎn)生影響力。

3.充分結(jié)合城市軌道交通規(guī)劃，將軌道交通站點(diǎn)與商業(yè)綜合體、現(xiàn)代化商圈相結(jié)合，例如S1線惠民路站、M2線與M3線（規(guī)劃）交匯處的CBD綠廊。城市快速路規(guī)劃，應(yīng)避免高架橋經(jīng)過(guò)商業(yè)綜合體，否則會(huì)割裂城區(qū)、破壞商業(yè)氛圍。

4.周邊新區(qū)的商業(yè)綜合體建設(shè)時(shí)序，應(yīng)與新區(qū)整體進(jìn)展同步，而非趕在大規(guī)模拆遷之際、新區(qū)整體建成之前營(yíng)業(yè)，造成資源浪費(fèi)。

5.商業(yè)綜合體項(xiàng)目招商時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格篩選開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商，確保讓有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐，避免失敗案例的繼續(xù)發(fā)生。

當(dāng)二線城市開(kāi)始引進(jìn)K11、恒隆廣場(chǎng)、太古里、來(lái)福士等外資商業(yè)綜合體，連樂(lè)清都有了正大廣場(chǎng)，溫州市區(qū)除萬(wàn)象城外，依舊是與郊縣同質(zhì)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、吾悅廣場(chǎng)、寶龍廣場(chǎng)、銀泰城。在新經(jīng)濟(jì)、新零售的背景之下，想要提升商業(yè)品質(zhì)、影響力與輻射范圍，溫州勢(shì)必需要更多新元素。

當(dāng)“人跟產(chǎn)業(yè)走”的城市發(fā)展邏輯向著“產(chǎn)業(yè)跟人走，人跟配套與環(huán)境走”，那么一座城市能給人營(yíng)造一種怎樣的生活，就能吸引到怎樣的人，最終吸引到怎樣的產(chǎn)業(yè)，成就一座怎樣的城市。商業(yè)綜合體、現(xiàn)代化商圈，不僅是一座城市至關(guān)重要的生活配套，更是這里市民的精神領(lǐng)地。

因此，對(duì)于“滿(mǎn)足不了溫州人的溫州城”來(lái)講，接下來(lái)引進(jìn)怎樣的商業(yè)，某種程度上也決定著溫州能留住并吸引怎樣的人，最終向著怎樣的方向發(fā)展。

今年，印象城MEGA、寶龍廣場(chǎng)即將開(kāi)業(yè)，再加上濱江萬(wàn)象城、遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)、鹿城廣場(chǎng)、國(guó)鴻中心、印象匯等商業(yè)綜合體的建設(shè)，大家認(rèn)為今后誰(shuí)將脫穎而出？歡迎留言討論。

印象城MEGA、寶龍廣場(chǎng)施工進(jìn)展

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